30대에게 최고의 재테크 수단은 주식이다

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향후 부동산 가격이 오른다고 해도 과거와 같은 막대한 상승은 기대하기 어렵다. 30대의 자산 규모로 토지나 아파트에 투자하기에는 무리가 따를 수 있다.

전통적으로 우리나라에서 최고의 재테크 수단은 부동산이었다. 한정된 토지에 대한 신념이 부동산 불패신화를 만들어냈다. 그런데 통계청에서 발표한 전국의 지가상승률 추이를 자세히 들여다보면 재미있는 사실을 발견할 수 있다. 전국 지가상승률 변동 추이를 보면 가장 높은 상승을 보인 1978년에는 49%에 달했다. 1989년에는 32%, 1990년에는 21%였고, 2000년대에 들어서는 9%를 기록한 2002년이 지가상승률이 가장 높았던 해였다. 즉 지가의 최대 상승폭이 점점 줄어들고 있는 것이다. 서울의 경우는 한층 더하다. 1978년 136%까지 상승했던 지가는 1983년에는 58%였고, 1990년에는 31%, 2002년에는 15%였다. 이 같은 결과는 다음의 2가지 관점에서 해석할 수 있다.

첫째, 예전에 비해 규모가 엄청나게 커졌기 때문에 비율이 작게 나타나는 것이다. 즉 100원의 가치가 100% 오른다고 해도 200원에 불과하지만 1만 원의 가치가 10%만 올라도 1천 원이 오르는 격이다.

둘째, 소문난 잔치에 먹을 것 없다”는 속담처럼 이제 대한민국의 모든 사람들이 부동산투자로 돈 벌 수 있다는 것을 알고 있기 때문에 만족할 만한 수익은 나타나지 않는 것이다. 부동산에서 큰 수익이 나왔던 때는 일부의 사람만이 시장에 참여했을 때였다. 따라서 향후 부동산 가격이 올라간다고 하더라도 과거와 같은 막대한 상승은 힘들 것이다. 이는 최근의 아파트가격과 주식가격을 비교해봐도 쉽게 확인할 수 있다.

부동산불패를 넘어 주식불패로

약 10년 전인 1996년 연말의 삼성전자 주가는 4만 5천500원이었다. 그리고 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 시가는 2억 5천만 원이었다. 2005년 말의 주가 65만 9천 원과 집값 8억 8천만 원을 비교해보면 상승률의 차이는 1,348% 대 252%로 삼성전자 쪽이 월등히 높게 나타난 것을 알 수 있다. 계산의 편의를 위해 매매시의 수수료나 세금, 삼성전자가 매년 지급받은 배당금과 은마아파트를 보유함으로써 매년 납부한 세금은 제외했다. 이 금액을 포함한다면 그 편차는 좀 더 벌어질 것이다.

물론 이 비교는 2가지 측면에서 미흡한 점이 있다. 첫째는 왜 하필 삼성전자 주식인가 하는 것이다. 다른 주식과 비교하면 오히려 주식의 상승률이 부동산 상승률보다 못한 경우도 있을 수 있기 때문이다. 하지만 주식의 대표 종목으로 삼성전자를 선택한 만큼 부동산의 대표 주자라고 할 수 있는 강남의 아파트, 그 중에서도 은마아파트를 선택하는 것은 어느 정도의 공정성을 확보한 분석이라고 본다.

다른 한 가지는 비교 시점에 관한 것이다. 시점을 달리하면 다른 결과가 나올 수도 있기 때문이다. 이를 위해 1996~2005년도까지의 연도별 상승률을 비교해보자. 앞 페이지의 도표에서 은마아파트의 수익률이 삼성전자의 수익률을 앞지른 경우는 총 10회 중에서 1999년의 단 한 번에 불과했음을 알 수 있다. 그렇다면 여유자금으로 강남의 아파트에 투자할 때의 수익률과 주식에 투자할 때의 수익률을 한번 비교해보자. 양도차익이 없는 주식과 달리 부동산의 경우 여러 가지 세금에 노출돼 있다. 강화된 세제 때문에 1세대 2주택 이상인 사람의 세후수익률은 크게 하락한다.

예를 들어 시가 10억 원, 공시가 8억 원인 아파트를 5년 보유 후 처분한다고 가정하자. 계산의 편의를 위해 집값은 매년 10%씩 상승하는 것으로 한다.

부동산의 경우 비록 가격이 매년 10%씩 상승한다고 하더라도 취득세·등록세·부동산중개수수료 같은 제반경비, 보유 기간 동안에 지출되는 보유세, 매도시에 부과되는 양도세 등으로 실절적인 수익률은 크게 하락한다. 그 결과 아파트의 연평균수익률은 1세대 1주택이 7.1%, 1세대 2주택이 4.2%로 나타난다. 같은 조건으로 주가가 주식에 투자했을 경우를 계산해보자. 배당수익률은 경험치인 1.8%로 한다. 부동산 매매수수료의 20% 수준인 약간의 매매수수료와 거래세를 부담하지만 오히려 매년 배당금 수입 1천800만 원이 추가돼 5년간 평균수익률은 11.1%로 나타난다.

주식의 경우 부동산 거래시 부담되는 취득세 등록세의 부담에서 벗어날 수 있고, 자본이득(capital gain)에 대한 소득세가 면제되는 장점이 있다

결국 30대의 재테크 수단으로는 부동산보다 주식이 더욱 대두될 수밖에 없다. 향후 수익률에서 한계가 있는 부동산에 비한다면 주식의 경우 수익의 범위가 무궁무진하기 때문이다.

30대에게 부동산보다 주식이 좀 더 나은 재테크 수단인 또 다른 이유는 투자금액의 차이에 있다. 30대가 보유한 자산으로 토지나 아파트에 투자하기에는 약간의 무리가 따를 수 있을 것이다. 비록 부동산펀드나 리츠가 있다고는 하나 기대수익을 높이기는 힘든 것이 사실이다. 하지만 주식은 투자금액에 구애받지 않는 게 장점이다.